《法治日報》記者 辛紅 《法人》見習記者 李遼

廣東深圳有一座具有350年歷史的客家古村，現(xiàn)已成為國家級文旅特色古鎮(zhèn)、主流媒體多次聚焦的文化地標。而鮮有人知道，其煥新之路曾因一場棘手的歷史建筑租賃合同糾紛險些停滯不前。而助力破解這場困局的人，正是廣和律師事務所高級合伙人尹玉。

她的專業(yè)底氣來自三重視角的融合與互補：最早，她在知名文旅企業(yè)擔任法務，這段甲方經(jīng)歷讓她深諳文旅企業(yè)的運營邏輯與核心訴求，對企業(yè)痛點有最直觀的感受；成為律師后，她的視野從單一企業(yè)拓展到整個行業(yè)，視角也從“事后化解糾紛”轉(zhuǎn)向“事前風險防控”；而兼任深圳前海法院特邀調(diào)解員、多家仲裁機構(gòu)仲裁員的經(jīng)歷，讓她既熟悉裁判思路，也能以調(diào)解員的同理心去理解各方訴求。

法律服務需分段施策

“文旅法律服務自帶溫度與社會價值，既能守護歷史文化根脈、助力鄉(xiāng)村振興，也能從無到有打造城市文旅名片。其獨特魅力，是其他領域的法律服務難以比擬的。”尹玉是這樣看待自身工作的。

尹玉 受訪者供圖

深圳這座客家古村的“活化”項目，完整呈現(xiàn)了尹玉團隊全流程的文旅法律服務模式。在項目推進的不同階段，法律服務的側(cè)重點各不相同，律師所扮演的角色、需要突破的難點也隨之變化。

2016年項目剛啟動時，集體經(jīng)營性建設用地入市、歷史建筑使用權(quán)流轉(zhuǎn)尚無明確的法律法規(guī)。尹玉帶領團隊與政府合力創(chuàng)新設計了“政府+企業(yè)+村股份公司”的合作模式，通過租賃、入股等路徑，破解了集體土地流轉(zhuǎn)難題，為項目筑牢了最核心的根基。

之后，項目進入開發(fā)建設階段，尹玉團隊轉(zhuǎn)而承擔起架構(gòu)設計的重要工作。這一階段的核心難點，在于要堅守“不大拆大建、保留古村原貌”的原則，平衡歷史建筑保護與商業(yè)開發(fā)之間的矛盾。她說：“當時，我們將文物保護、生態(tài)保護的剛性要求，嵌入各類開發(fā)、建設及合作協(xié)議中，最終協(xié)助項目投資方完成全部報批報建手續(xù)，讓古村風貌保護與項目開發(fā)建設并行不悖?！?/p>

當項目步入IP開發(fā)與市場化運營階段，法律服務的重心轉(zhuǎn)向知識產(chǎn)權(quán)保護。尹玉團隊為打造文旅特色古鎮(zhèn)的“小涼帽”非遺IP搭建了全鏈條法律保護體系，覆蓋內(nèi)容創(chuàng)作、VR影視制作、衍生品開發(fā)、實景體驗等各個環(huán)節(jié)。在完備的法律護航下，由“小涼帽”IP打造的影視作品斬獲第74屆威尼斯國際電影節(jié)亞太單元金獅獎、加拿大中國電影節(jié)最佳兒童片獎、中國“玉猴獎”等多項國內(nèi)外重磅榮譽，相關繪本入選“CCTV國家品牌計劃”。

進入常態(tài)化運營后，尹玉團隊對項目的法律服務并未停止，大到工程價款結(jié)算、工程質(zhì)量責任界定、工期索賠、改擴建工程合規(guī)、竣工驗收及各類糾紛處置，小到商鋪租賃、游客投訴、知識產(chǎn)權(quán)日常維權(quán)，均進行跟進與保障。

過去，古村受地理條件限制，經(jīng)濟以單一農(nóng)業(yè)和傳統(tǒng)手工業(yè)為主，村集體與村民收入普遍偏低。但在數(shù)百億元的投資開發(fā)下，文旅特色古鎮(zhèn)項目年接待游客量突破百萬人次，有力帶動了周邊交通、餐飲、住宿等上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。通過土地流轉(zhuǎn)分紅、村民就業(yè)等共建共享機制，古村落成為全國古村文旅開發(fā)、農(nóng)文旅融合發(fā)展的范本。

忌機械套用法律條文

在為客家古村項目做法律服務的過程中，最讓尹玉揪心的是那場棘手的歷史建筑租賃合同糾紛。項目由客家古村改造而來，涉案房屋均為擁有幾百年歷史的老宅，其建造年代早于現(xiàn)行建設工程規(guī)劃許可制度的施行時間。

尹玉介紹，項目投資方此前已通過合法途徑受讓涉案房屋的出租權(quán)，且整個古鎮(zhèn)項目均已取得政府立項備案、社會投資項目備案證等完整合規(guī)手續(xù)。然而承租方在承租商鋪后，長期拖欠租金、管理費、推廣費等各項費用，經(jīng)投資方多次催告仍拒不履行付款義務。投資方隨即提起訴訟，承租方反以“房屋未取得建設工程規(guī)劃許可證”為由反訴，主張租賃合同無效，意圖拒付全部費用。

深諳文旅項目特殊性的尹玉認為，處理此類糾紛絕不能機械套用法律條文，必須結(jié)合歷史事實、行業(yè)屬性和政策背景等綜合判斷?！斑@些老宅是歷史建筑遺存，不能用現(xiàn)行規(guī)劃許可標準去苛求?！?/p>

尹玉帶領團隊進一步開展規(guī)則適用分析，并從行業(yè)價值與社會公共利益維度強化法理論證：首先明確現(xiàn)行房屋租賃合同糾紛相關司法解釋的適用范圍，不應覆蓋此類歷史建筑，隨后梳理了團隊成功代理的、同一轄區(qū)法院就同類歷史建筑及租賃合同糾紛作出的多份生效裁判。這些判決中法院均認定租賃合同合法有效，團隊據(jù)此向法庭提交了詳盡的類案檢索報告，主張遵循“同案同判”原則，維護司法裁判的統(tǒng)一性。

與此同時，團隊還闡明，該項目作為國家級文旅特色古鎮(zhèn)、深圳客家文化重要名片，承載著文化傳承、鄉(xiāng)村振興、村民就業(yè)增收等多重社會價值，機械認定合同無效將引發(fā)大規(guī)模連鎖反應，損害公共利益與多方主體的合法權(quán)益。

終于，二審法院裁定撤銷一審判決，將案件發(fā)回重審。經(jīng)重審，尹玉團隊代理的一方勝訴。

文旅訴訟不止于勝訴

在尹玉代理的大量古鎮(zhèn)開發(fā)、鄉(xiāng)村文旅、景區(qū)運營類訴訟案件中，爭議核心多圍繞土地權(quán)屬、文物保護合規(guī)、集體資產(chǎn)管理、運營服務、租賃關系等多重維度交織展開，法律適用錯綜復雜，平衡各方利益的難度也極大。

一起看似普通的租賃糾紛，往往會同時涉及租賃規(guī)范、土地管理、文物保護、物業(yè)管理領域等多部法律法規(guī)。案件還會牽扯項目運營方、村集體、商戶、投資方、實際經(jīng)營者等多方主體。加之古村老宅普遍存在建成年代久遠、無規(guī)劃許可手續(xù)、權(quán)屬流轉(zhuǎn)復雜等歷史遺留問題，再疊加市政施工、景區(qū)限流等外部因素，以及文旅行業(yè)特有的保底銷售額提成式租金模式，使得這類案件的爭議焦點與裁判邏輯，均與常規(guī)商業(yè)糾紛截然不同。

尹玉總結(jié)了文旅訴訟中經(jīng)常面臨的幾類糾紛，并摸索出了突破路徑。其中最致命也最高發(fā)的爭議通常是由于歷史老宅沒有建設工程規(guī)劃許可證，承租方常以此為由主張合同無效、拒付租金。此外，有的商戶經(jīng)常以合同約定為由將保底銷售額提成的租金模式曲解為類似合作分成的經(jīng)營關系。針對這種逃租借口，尹玉表示：“面對這種情況，需明確此種保底銷售額提成模式的法律性質(zhì)，其核心在于出租方僅讓渡商鋪使用權(quán)、收取固定對價（即保底部分），并不承擔經(jīng)營風險。這也提醒市場主體在簽訂房屋租賃合同時，應明確約定法律關系性質(zhì)、租金計算方式、各項費用承擔、維修義務、違約情形及損失承擔等核心條款，避免因約定模糊引發(fā)糾紛。”

在實踐中，還有一種普遍情況：承租方惡意違約后，常會以疫情、市政道路修繕、治水工程等事由主張免責。這種情況下，尹玉認為，依據(jù)民法典相關規(guī)定，可通過時間軸比對等方式證實違約欠租等遲延履行行為早于不可抗力事件發(fā)生，明確惡意欠租商戶無權(quán)適用租金減免政策，同時證明市政工程并未阻斷商鋪經(jīng)營、運營方已主動給予合理免租幫扶以駁回其免責主張。

針對一人公司商戶試圖規(guī)避股東連帶責任的情況，同樣有明確的破局思路。她表示，可依據(jù)一人公司舉證責任倒置規(guī)則，要求股東承擔舉證責任，明確其需舉證證明個人財產(chǎn)與公司財產(chǎn)相互獨立，否則應對公司債務承擔連帶責任。實踐中可要求股東提交財產(chǎn)獨立審計報告，結(jié)合個人代收租金、公私賬戶混同等事實，依法追究相關主體的連帶責任。

守住每一處細節(jié)

文旅行業(yè)法律風險兼具跨法域復合性強、利益主體多元交織等特點，且與政策導向深度綁定，行業(yè)發(fā)展高度依賴土地管理、鄉(xiāng)村振興、文物保護、涉外合作等多重政策規(guī)范。

此外，文物保護、生態(tài)管控、集體土地使用均是不可觸碰的剛性底線。一旦逾越這類底線，項目極易面臨停工風險，造成無法挽回的損失。

更值得關注的是，文旅產(chǎn)業(yè)兼具公益與商業(yè)雙重屬性。她表示，鄉(xiāng)村文旅項目既要扛起鄉(xiāng)村振興的公益使命，又要實現(xiàn)商業(yè)盈利的經(jīng)營目標；文物文旅項目則需兼顧文化傳承的公益責任與市場運營的商業(yè)需求，雙重屬性疊加讓風險管控難度陡增，一旦風險爆發(fā)，往往會給商業(yè)運營、文化傳承、村民生計帶來多重損失。

基于多年深耕文旅行業(yè)的經(jīng)驗，尹玉總結(jié)，文旅企業(yè)想要實現(xiàn)長期穩(wěn)健發(fā)展，核心要抓好三項關鍵法律工作。

首先要做足做透前置盡調(diào)。在項目拿地、合作洽談、引進IP等前期環(huán)節(jié)，必須全面核查土地權(quán)屬、文物保護要求、知識產(chǎn)權(quán)授權(quán)鏈條等核心事項。

其次是推行定制化合規(guī)設計，堅決摒棄通用合同模板的生硬套用，根據(jù)項目類型量身打造專屬法律架構(gòu)與合同條款。在鄉(xiāng)村文旅領域，尹玉曾為海南某村落的農(nóng)旅項目，開發(fā)定制了“企業(yè)+村集體+村民”的三方合作架構(gòu)，并根據(jù)不同土地性質(zhì)擬定對應的利益分配及流轉(zhuǎn)協(xié)議，成功打造了少數(shù)民族地區(qū)美麗鄉(xiāng)村建設的標桿項目，為區(qū)域文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入新動力；在跨境IP文旅領域，她針對不同合作模式設計專屬的跨境授權(quán)與收益分成條款；在生態(tài)文旅領域，她為某海島國有林場項目定制經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)與生態(tài)保護專項協(xié)議，讓法律方案貼合項目自身特性。

最后要落實全周期風險管控，從土地開發(fā)到商業(yè)運營實現(xiàn)全程跟進、動態(tài)排查風險。除了深圳某客家古鎮(zhèn)項目外，她參與的深圳某新區(qū)全域旅游項目，也通過文物保護、土地整合到景區(qū)運營的全周期合規(guī)防控，成功獲評省級文旅融合示范區(qū)。

在尹玉眼中，文旅從來不是單純的商業(yè)業(yè)態(tài)，它承載著歷史記憶與民生期盼，法律也從來不是限制其發(fā)展的枷鎖，而是其行穩(wěn)致遠的底氣?！笆刈∶恳惶幖毠?jié)、防范每一個隱患，才能讓古村古韻綿延不絕，讓文旅產(chǎn)業(yè)在法治軌道上持續(xù)生長，讓商業(yè)價值、文化價值與民生福祉共融共生?！?/p>